Immobilier : vendre plus vite pour payer moins d'impôts
La réforme sur la fiscalité des plus-values entrera bientôt en vigueur. Elle pousse certains propriétaires à mettre leurs biens sur un marché qui ralentit. De bonnes affaires à faire ?
Ces dernières années, nombre d'acquéreurs ont réalisé des plus-values
quartier Bacalan, à Bordeaux. PHOTO GUILLAUME BONNAUD
L'année 2011 devrait être bonne pour le marché immobilier. Il devrait retrouver en volume le niveau du début des années 2000. Ces bons résultats sont en partie liés à la réforme de l'imposition sur les plus-values immobilières des particuliers (site pap.fr), annoncée au mois d'août par le gouvernement. Elle a en effet très probablement contribué à amortir le ralentissement observé sur le second semestre, après un début d'année meilleur que les prévisions ne le laissaient espérer.
« L'activité est très soutenue », confirme Me Jean Dupont, responsable des questions immobilières à la Chambre interdépartementale des notaires Landes - Pyrénées-Atlantiques. « Certains propriétaires sont pressés de vendre leurs biens, mais tout le monde ne pourra peut-être pas le faire avant le mois de février. »
Trente ans au lieu de quinze
C'est en effet à partir du 1er février que la réforme entrera en vigueur. Elle ne s'applique pas uniquement à la résidence secondaire, comme certains propriétaires ont pu le croire. Elle concerne la vente de tous les biens, à l'exception de la résidence principale, qui représente à elle seule entre 70 et 80 % des transactions.
Jusqu'à cette date, les propriétaires qui vendent une maison, un appartement ou un terrain à bâtir ne sont pas imposés sur les plus-values réalisées si le bien a été acquis au moins quinze ans plus tôt. Le régime qui s'applique à ces ventes pour quelques semaines encore est le suivant : au-delà de cinq ans de détention du bien, l'exonération sur les plus-values est de 10 % par an, ce qui conduit à une exonération totale au bout de quinze ans.
Avec le nouveau système, l'exonération ne sera totale qu'à partir de trente ans. Elle sera d'abord de 2 % par an entre 5 et 17 ans, 4 % jusqu'à 25 ans, et 8 % entre 25 et 30 ans.
Pour un ménage qui décide de céder un bien acheté quinze ans plus tôt, l'addition va être particulièrement salée. Si la vente a lieu avant le mois de février, il empochera la totalité de la plus-value. Si l'acte authentique est régularisé après, il ne pourra bénéficier que d'un abattement de 20 % sur cette même plus-value. Sur les 80 % restants, elle sera taxée à hauteur de 32,5 % : 19 % au titre de l'impôt, plus 13,5 % pour la CSG-CRDS. Pour une plus-value nette hors abattement de 100 000 euros, c'est donc plus de 30 000 euros que le vendeur devra payer en impôt et taxes. L'État espère que cette nouvelle mesure lui rapportera plus de 2 milliards d'euros, mais différents experts estiment que la recette sera finalement moins importante que prévu.
2012 orienté à la baisse
L'annonce de cette réforme qui pourra avoir un impact important sur certains ménages a poussé les propriétaires les plus exposés à engager une réflexion sur leur stratégie patrimoniale. Les uns se sont lancés dans des montages plus ou moins flous. Ils pourront, dans certains cas, ultérieurement être contestés par le fisc. Les autres ont fait le choix de mettre leurs biens sur le marché, quitte à renégocier les prix à la baisse.
Le contrecoup pourrait se faire sentir dès l'année prochaine, alors que bon nombre de professionnels s'attendent déjà à une année 2012 plus difficile en raison de la crise et des restrictions d'accès au crédit. Ce surcroît d'activité au deuxième semestre 2011 pourrait en effet être compensé par une baisse en 2012. Les propriétaires qui le peuvent devraient être tentés de remettre à plus tard leurs ventes pour limiter leur imposition sur les plus-values. Me Fabrice Gauthier, notaire à Bordeaux, estime que la réforme pourrait entraîner de façon durable la disparition de 100 000 transactions par an dans l'hypothèse où le marché se maintiendrait à son niveau actuel. Si ce pronostic devait se vérifier, ce serait une très mauvaise nouvelle pour les collectivités qui perçoivent les droits de mutation. Mais une baisse des volumes ne sera pas forcément synonyme de baisse des prix, puisque la pierre reste plus que jamais « une valeur refuge en l'absence de placements alternatifs sécurisés dans un contexte général très incertain », souligne Me Gauthier.
Prix : le marché régional reste à double vitesse
Les prix des logements anciens continuent d'augmenter, mais la hausse ralentit. L'indice notaires-Insee, publié la semaine dernière, fait état d'une hausse de 1,1 % au troisième trimestre. Ce que confirment les chiffres diffusés un peu plus tôt par la FNAIM, avec une hausse de 1 % sur cette même période au terme de dix-huit mois de hausses consécutives. L'augmentation est toutefois inférieure en province (+ 0,9 %) où, sur un an, les prix des logements anciens ont enregistré une progression de 4,3 % pour les appartements comme pour les maisons, selon l'Insee.
Pour Bernard Desbieys (président FNAIM Aquitaine), « le marché se tient bien à Bordeaux-Centre et sur le littoral, mais les choses semblent beaucoup plus contrastées dans le reste de la région ». Ce serait notamment le cas pour la Dordogne, qui a perdu une partie de sa clientèle d'Europe du Nord, mais aussi pour le centre des Landes, le Lot-et-Garonne ou le Pays basque intérieur. « Les prix progressent peu ou sont orientés à la baisse. Cette tendance pourrait se confirmer dans les prochains mois », souligne Bernard Desbieys. « Nous sommes dans une période de grande incertitude », note Isabelle Mathieu (présidente FNAIM Charente-Maritime). Dans certaines communes de l'île de Ré ou dans quelques quartiers de La Rochelle, les prix auraient encore augmenté de 20 % cette année. En dehors de ces secteurs, la situation serait très différente, et les professionnels confessent souvent être incapables de savoir ce qui va se passer dans les mois qui viennent.
Diagnostic énergétique
« Les acheteurs sont devenus très sensibles à la localisation des biens : ils font attention aux coûts de transport, à la proximité - ou pas - d'une école », souligne Isabelle Mathieu. « Le diagnostic énergétique est devenu un élément important, aussi bien pour les ventes que pour les locations. Globalement, hors secteurs privilégiés, les prix stagnent ou baissent, mais tous les vendeurs n'ont pas encore pris conscience du fait que le prix du marché n'était plus le même. La réforme du prêt à taux zéro vient encore compliquer les choses. On peut penser que certains produits vont rester sur le marché, même avec des prix en baisse. »
P. T.
http://fr.kgbpeople.com/?ref=6afdc17
La réforme sur la fiscalité des plus-values entrera bientôt en vigueur. Elle pousse certains propriétaires à mettre leurs biens sur un marché qui ralentit. De bonnes affaires à faire ?
Ces dernières années, nombre d'acquéreurs ont réalisé des plus-values
quartier Bacalan, à Bordeaux. PHOTO GUILLAUME BONNAUD
L'année 2011 devrait être bonne pour le marché immobilier. Il devrait retrouver en volume le niveau du début des années 2000. Ces bons résultats sont en partie liés à la réforme de l'imposition sur les plus-values immobilières des particuliers (site pap.fr), annoncée au mois d'août par le gouvernement. Elle a en effet très probablement contribué à amortir le ralentissement observé sur le second semestre, après un début d'année meilleur que les prévisions ne le laissaient espérer.
« L'activité est très soutenue », confirme Me Jean Dupont, responsable des questions immobilières à la Chambre interdépartementale des notaires Landes - Pyrénées-Atlantiques. « Certains propriétaires sont pressés de vendre leurs biens, mais tout le monde ne pourra peut-être pas le faire avant le mois de février. »
Trente ans au lieu de quinze
C'est en effet à partir du 1er février que la réforme entrera en vigueur. Elle ne s'applique pas uniquement à la résidence secondaire, comme certains propriétaires ont pu le croire. Elle concerne la vente de tous les biens, à l'exception de la résidence principale, qui représente à elle seule entre 70 et 80 % des transactions.
Jusqu'à cette date, les propriétaires qui vendent une maison, un appartement ou un terrain à bâtir ne sont pas imposés sur les plus-values réalisées si le bien a été acquis au moins quinze ans plus tôt. Le régime qui s'applique à ces ventes pour quelques semaines encore est le suivant : au-delà de cinq ans de détention du bien, l'exonération sur les plus-values est de 10 % par an, ce qui conduit à une exonération totale au bout de quinze ans.
Avec le nouveau système, l'exonération ne sera totale qu'à partir de trente ans. Elle sera d'abord de 2 % par an entre 5 et 17 ans, 4 % jusqu'à 25 ans, et 8 % entre 25 et 30 ans.
Pour un ménage qui décide de céder un bien acheté quinze ans plus tôt, l'addition va être particulièrement salée. Si la vente a lieu avant le mois de février, il empochera la totalité de la plus-value. Si l'acte authentique est régularisé après, il ne pourra bénéficier que d'un abattement de 20 % sur cette même plus-value. Sur les 80 % restants, elle sera taxée à hauteur de 32,5 % : 19 % au titre de l'impôt, plus 13,5 % pour la CSG-CRDS. Pour une plus-value nette hors abattement de 100 000 euros, c'est donc plus de 30 000 euros que le vendeur devra payer en impôt et taxes. L'État espère que cette nouvelle mesure lui rapportera plus de 2 milliards d'euros, mais différents experts estiment que la recette sera finalement moins importante que prévu.
2012 orienté à la baisse
L'annonce de cette réforme qui pourra avoir un impact important sur certains ménages a poussé les propriétaires les plus exposés à engager une réflexion sur leur stratégie patrimoniale. Les uns se sont lancés dans des montages plus ou moins flous. Ils pourront, dans certains cas, ultérieurement être contestés par le fisc. Les autres ont fait le choix de mettre leurs biens sur le marché, quitte à renégocier les prix à la baisse.
Le contrecoup pourrait se faire sentir dès l'année prochaine, alors que bon nombre de professionnels s'attendent déjà à une année 2012 plus difficile en raison de la crise et des restrictions d'accès au crédit. Ce surcroît d'activité au deuxième semestre 2011 pourrait en effet être compensé par une baisse en 2012. Les propriétaires qui le peuvent devraient être tentés de remettre à plus tard leurs ventes pour limiter leur imposition sur les plus-values. Me Fabrice Gauthier, notaire à Bordeaux, estime que la réforme pourrait entraîner de façon durable la disparition de 100 000 transactions par an dans l'hypothèse où le marché se maintiendrait à son niveau actuel. Si ce pronostic devait se vérifier, ce serait une très mauvaise nouvelle pour les collectivités qui perçoivent les droits de mutation. Mais une baisse des volumes ne sera pas forcément synonyme de baisse des prix, puisque la pierre reste plus que jamais « une valeur refuge en l'absence de placements alternatifs sécurisés dans un contexte général très incertain », souligne Me Gauthier.
Prix : le marché régional reste à double vitesse
Les prix des logements anciens continuent d'augmenter, mais la hausse ralentit. L'indice notaires-Insee, publié la semaine dernière, fait état d'une hausse de 1,1 % au troisième trimestre. Ce que confirment les chiffres diffusés un peu plus tôt par la FNAIM, avec une hausse de 1 % sur cette même période au terme de dix-huit mois de hausses consécutives. L'augmentation est toutefois inférieure en province (+ 0,9 %) où, sur un an, les prix des logements anciens ont enregistré une progression de 4,3 % pour les appartements comme pour les maisons, selon l'Insee.
Pour Bernard Desbieys (président FNAIM Aquitaine), « le marché se tient bien à Bordeaux-Centre et sur le littoral, mais les choses semblent beaucoup plus contrastées dans le reste de la région ». Ce serait notamment le cas pour la Dordogne, qui a perdu une partie de sa clientèle d'Europe du Nord, mais aussi pour le centre des Landes, le Lot-et-Garonne ou le Pays basque intérieur. « Les prix progressent peu ou sont orientés à la baisse. Cette tendance pourrait se confirmer dans les prochains mois », souligne Bernard Desbieys. « Nous sommes dans une période de grande incertitude », note Isabelle Mathieu (présidente FNAIM Charente-Maritime). Dans certaines communes de l'île de Ré ou dans quelques quartiers de La Rochelle, les prix auraient encore augmenté de 20 % cette année. En dehors de ces secteurs, la situation serait très différente, et les professionnels confessent souvent être incapables de savoir ce qui va se passer dans les mois qui viennent.
Diagnostic énergétique
« Les acheteurs sont devenus très sensibles à la localisation des biens : ils font attention aux coûts de transport, à la proximité - ou pas - d'une école », souligne Isabelle Mathieu. « Le diagnostic énergétique est devenu un élément important, aussi bien pour les ventes que pour les locations. Globalement, hors secteurs privilégiés, les prix stagnent ou baissent, mais tous les vendeurs n'ont pas encore pris conscience du fait que le prix du marché n'était plus le même. La réforme du prêt à taux zéro vient encore compliquer les choses. On peut penser que certains produits vont rester sur le marché, même avec des prix en baisse. »
P. T.
http://fr.kgbpeople.com/?ref=6afdc17
